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今年以來(lái)，REITs二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)了短期調(diào)整。截至5月9日，年初至今27只REITs產(chǎn)品平均跌幅為6.03%，僅有一只的收益為正。對(duì)于REITs二級(jí)市場(chǎng)的調(diào)整，市場(chǎng)的主流觀點(diǎn)認(rèn)為，是價(jià)格逐步回歸理性的過程，下探反而形成價(jià)值洼地。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的復(fù)蘇，加之基礎(chǔ)資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)地，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來(lái)新一輪的復(fù)蘇。

(資料圖片僅供參考)

二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格回歸理性

2023年以來(lái)，已有26只REITs產(chǎn)品跌破2022年末價(jià)格，僅有1只REITs年內(nèi)實(shí)現(xiàn)正收益，為華安張江光大REIT，漲幅為1.153%。有6只REITs的年內(nèi)跌幅超過10%，其中建信中關(guān)村REIT的調(diào)整幅度較大，截至目前已經(jīng)下跌19.17%。

此外有5只REITs跌破了凈資產(chǎn)，分別是華泰江蘇交控REIT、國(guó)金中國(guó)鐵建REIT、華夏中國(guó)交建REIT、平安廣州廣河REIT和中金安徽交控REIT。

對(duì)于REITs的本輪下跌，國(guó)盛證券分析師楊業(yè)偉認(rèn)為，從REITs二級(jí)市場(chǎng)的成交來(lái)看，今年成交低迷。整體REITs板塊的換手率大部分時(shí)間維持在1%以下，近期換手率創(chuàng)歷史新低，在0.5%附近。整體來(lái)看，公募REITs短期由于市場(chǎng)情緒不佳、對(duì)底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況的預(yù)期假設(shè)出現(xiàn)改觀、以及缺乏增量資金入場(chǎng)，市場(chǎng)以觀望為主，導(dǎo)致二級(jí)表現(xiàn)較弱。從當(dāng)前的估值來(lái)看，長(zhǎng)期配置的性價(jià)比逐漸顯現(xiàn)，大部分產(chǎn)權(quán)類的年化派息率已達(dá)4%以上，高速類的IRR（內(nèi)部收益率）在6%以上。

例如，以5月9日華夏中國(guó)交建REIT收盤價(jià)計(jì)算，其對(duì)應(yīng)的IRR在10%，能夠產(chǎn)生較高的投資回報(bào)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)穩(wěn)步復(fù)蘇，加之基礎(chǔ)資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來(lái)基本面的復(fù)蘇，加之產(chǎn)品價(jià)格因近期市場(chǎng)下探現(xiàn)已處在價(jià)值洼地區(qū)間，產(chǎn)品分派率相較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定吸引力，隨著后續(xù)業(yè)績(jī)逐步修復(fù)，長(zhǎng)期投資價(jià)值將逐步顯現(xiàn)。

從基金一季報(bào)來(lái)看，公募REITs業(yè)績(jī)表現(xiàn)分化明顯。除3月新上市的兩只產(chǎn)品外，其余25只公募REITs一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入逾20億元，累計(jì)凈利潤(rùn)超4億元。

其中，部分項(xiàng)目產(chǎn)品凈利潤(rùn)增長(zhǎng)顯著，高速公路REITs業(yè)績(jī)進(jìn)一步修復(fù)；保障性租賃住房項(xiàng)目出租率高；但產(chǎn)業(yè)園區(qū)的出租情況待改善。

中信證券研究團(tuán)隊(duì)分析指出，相較于2022年四季度，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)持續(xù)修復(fù)和貨車通行費(fèi)優(yōu)惠政策影響結(jié)束，交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)的車流量和通行費(fèi)均顯著回升；倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs一季度則經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)健，體現(xiàn)出一定的抗周期能力；較高的出租率也支撐了保障房REITs一季度經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)、現(xiàn)金流穩(wěn)定。不過產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs中，重要現(xiàn)金流提供方租戶到期不續(xù)約、提前退租等因素導(dǎo)致部分REITs的出租率顯著下滑，拖累同期業(yè)績(jī)。

多只REITs得到增持

雖然REITs的表現(xiàn)差強(qiáng)人意，原始權(quán)益人（及一致行動(dòng)人）也給予積極支持。

5月9日，華夏基金發(fā)布公告，稱公司將以不超過3000萬(wàn)元固有資金投資華夏中國(guó)交建REIT，并持有不少于6個(gè)月。這也是該基金自去年12月原始權(quán)益人（及一致行動(dòng)人）增持后，再迎“自購(gòu)”，向市場(chǎng)傳遞出積極信號(hào)。

公告顯示，基于對(duì)旗下管理的華夏中國(guó)交建REIT未來(lái)發(fā)展前景的信心，以及與廣大投資者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益的原則，華夏基金將自本公告發(fā)布之日起6個(gè)月內(nèi)使用3000萬(wàn)元以內(nèi)固有資金投資該基金，并承諾持有期限不少于6個(gè)月。

值得一提的是，這并不是華夏中國(guó)交建REIT首次被“自購(gòu)”。2022年12月5日,華夏中國(guó)交建REIT發(fā)布公告稱，原始權(quán)益人及其一致行動(dòng)人中交資本計(jì)劃自2022年12月6日起6個(gè)月內(nèi)，通過競(jìng)價(jià)交易方式，增持基金份額數(shù)量不超過1200萬(wàn)份（占已發(fā)行基金總份額的1.2%）。4月26日，華夏中國(guó)交建REIT發(fā)布的增持進(jìn)展公告透露，中交資本已累計(jì)增持該基金份額891.74萬(wàn)份，累計(jì)增持金額超過7240萬(wàn)元，還可以增持不超過308.26萬(wàn)份。

無(wú)獨(dú)有偶，5月8日晚，中信建投國(guó)家電投新能源REIT發(fā)布公告稱，原始權(quán)益人之一致行動(dòng)人百瑞信托計(jì)劃自2023年5月9日起6個(gè)月內(nèi)，通過競(jìng)價(jià)或大宗交易買入方式增持該基金份額。公告顯示，本次擬合計(jì)增持不超過1600萬(wàn)份，占已發(fā)行基金總份額的2%。

這已是短短幾天內(nèi)，中信建投國(guó)家電投新能源REIT第二次發(fā)布原始權(quán)益人增持公告。

中信建投國(guó)家電投新能源REIT今年3月29日剛在上交所上市。該產(chǎn)品募集份額8億份，發(fā)售價(jià)格9.8元/份，募集總額78.40億元，其中國(guó)家電投集團(tuán)江蘇電力有限公司作為原始權(quán)益人，認(rèn)購(gòu)基金份額2.72億份，占基金份額總數(shù)的34%。

上市僅一個(gè)月有余，國(guó)家電投集團(tuán)江蘇電力有限公司及其一致行動(dòng)人即開始了大手筆增持。

公告顯示，國(guó)家電投集團(tuán)江蘇電力有限公司此次擬增持基金份額不超過3200萬(wàn)份，占已發(fā)行基金總份額的4.00%。增持不設(shè)定增持價(jià)格區(qū)間，將根據(jù)基金交易價(jià)格波動(dòng)情況及二級(jí)市場(chǎng)整體趨勢(shì)，擇機(jī)實(shí)施增持計(jì)劃。根據(jù)國(guó)家電投集團(tuán)江蘇電力有限公司母公司上海電力公告，此次增持金額不超過4億元。

在公告中，原始權(quán)益人及一致行動(dòng)人給出的增持理由是“基于對(duì)本基金及基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景的信心和長(zhǎng)期投資價(jià)值的認(rèn)可，為切實(shí)維護(hù)廣大投資者利益，增強(qiáng)投資者信心，支持本基金持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展?！?/p>