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財聯(lián)社5月4日訊(記者 黎旅嘉)自2021年底至今，市場行情持續(xù)動蕩，無論是公募基金還是私募基金，收益表現(xiàn)都不佳，公募新發(fā)規(guī)模也出現(xiàn)了明顯下滑。在此背景下，公募REITs卻走出獨立行情，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，12只上市公募REITs中的11只自上市以來漲幅為正。

此前，今年首單公募REITs更被市場追捧，創(chuàng)下歷史最低配售比例。事實上，從資產(chǎn)配置角度看，公募REITs與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性低，是分散風(fēng)險、優(yōu)化投資組合的配置類資產(chǎn)，在權(quán)益市場波動較大、“資產(chǎn)荒”的背景下，能滿足投資者的配置需求。目前，全市場12只公募REITs合計發(fā)行規(guī)模超458億元，業(yè)內(nèi)估計國內(nèi)公募REITs市場規(guī)模將達到4-12萬億元。

不過，有業(yè)內(nèi)人士建議，投資人還是應(yīng)仔細研究底層資產(chǎn)質(zhì)量等因素再做判斷，同樣也要關(guān)注二級市場價格是否偏離基本面。事實上，根據(jù)此前出爐的11只公募REITs一季報，各基金收入、凈利潤、經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額都出現(xiàn)了一定分化。

公募REITs備受關(guān)注

4月28日，首單央企高速公路REITs――華夏中國交建REIT上市，單日成交額6.99億元。成交金額與單日漲幅均位列同類基金首位。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，12只上市公募REITs中的11只自上市以來漲幅為正。其中，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT和建信中關(guān)村REIT自上市以來漲幅超過40%，包括上述兩只REITs在內(nèi)漲幅超過20%達7只。

針對公募REITs自成立以來整體表現(xiàn)較好，華夏基金認(rèn)為，從資產(chǎn)配置角度看，公募REITs與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性低，是分散風(fēng)險、優(yōu)化投資組合的配置類資產(chǎn)，在權(quán)益市場波動較大、“資產(chǎn)荒”的背景下，能滿足投資者的配置需求；從市場供求角度看，我國公募REITs尚處于上市初期的成長階段，已上市公募REITs產(chǎn)品均通過監(jiān)管嚴(yán)格審核，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，各類資金配置意愿較強，且目前已上市項目存量規(guī)模較小，且流通盤比例不高，產(chǎn)品供給有限進一步加劇了各類資金對公募REITs的追捧。

但從此前披露的公募REITs一季報來看，除華夏中國交建REIT外，此前上市的11只公募REITs業(yè)績卻也有分化。國盛證券表示，整體而言，全部3只高速公路類REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT受疫情影響，EBITDA不及募集說明書預(yù)期，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT2022受季節(jié)性影響，亦低于募集說明書預(yù)測值的13.6%。除此之外，其他的6只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs整體運營情況良好，EBITDA表現(xiàn)均超預(yù)期，且超預(yù)測值比例分布在6.92%-26.26%區(qū)間。

具體分資產(chǎn)類型來看：

園區(qū)類：東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT遠超預(yù)期，較說明書預(yù)測年化數(shù)據(jù)高26.26%，運作穩(wěn)健，收益良好；華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT超預(yù)測值16.79%，出租率為100%，租戶穩(wěn)定；建信中關(guān)村產(chǎn)園REIT超預(yù)測值14.98%，源于整體運營情況較為穩(wěn)定，3月底時點出租率為96.15%，高于募集說明書預(yù)測；博時蛇口產(chǎn)園REIT受疫情影響，低于預(yù)期2.22%。

倉儲物流類：紅土鹽田港REIT超預(yù)期13.53%，需求端持續(xù)放量導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面加劇，推動市場空置率持續(xù)維持在較低的水平；中金普洛斯REITQ1超說明書預(yù)測值分別為6.92%，基礎(chǔ)設(shè)施項目公司一季度收入環(huán)比上漲2.8%。

高速公路類：平安廣州廣河REIT、華夏越秀REIT、浙商滬杭甬REIT受疫情影響，一季度低于說明書預(yù)測15.51%、6.72%、4.92%。

生態(tài)環(huán)保類：富國首創(chuàng)水務(wù)REIT低于預(yù)測值13.60%，主要是由于污水處理項目年內(nèi)污水處理負(fù)荷率會呈現(xiàn)出季節(jié)性變化，負(fù)荷率較低所致；中航首鋼綠能REITEBITDA超出說明書預(yù)測值20.03%，主要全年收入成本分布不均所致。

應(yīng)理性判斷

針對11只公募REITs一季報出爐后，各基金收入、凈利潤、經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額表現(xiàn)出的分化，華泰證券就認(rèn)為，由于當(dāng)前部分存續(xù)REITs較貴，6月首批公募REITs將迎來解禁或帶來估值承壓，可關(guān)注調(diào)整后的二級投資機會，優(yōu)選部分受疫情擾動較小、經(jīng)營穩(wěn)健、區(qū)域環(huán)境穩(wěn)定的REITs。但對于其中業(yè)績不及預(yù)期、疫情擾動持續(xù)的該機構(gòu)則建議謹(jǐn)慎。此外，華泰證券也強調(diào)，還可關(guān)注擴募規(guī)則即將落地，關(guān)注市場情緒提振、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入等帶來的機會。

此前，滬深交易所發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)指引第3 號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）》（征求意見稿），明確了三種擴募方式以及相關(guān)安排等，引發(fā)市場關(guān)注。

華夏基金認(rèn)為，擴募機制的出臺標(biāo)志著中國REITs市場配套制度的進一步完善。參考海外經(jīng)驗來看，擴募對于促進REITs市場健康成長，促進REITs規(guī)模增長具有重要作用。以美國為例，近年來美國REITs年度擴募規(guī)模已達到300-500億美元，約占當(dāng)年市值總量的2%-4%，擴募是REITs規(guī)模增長的主要途徑。

紅土創(chuàng)新基金也表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為打通一、二級市場的產(chǎn)品，起到了盤活存量資產(chǎn)、為新項目投資注入權(quán)益性資金的橋梁作用。相關(guān)政策的不斷落地，可以看出無論從國家宏觀經(jīng)濟層面還是監(jiān)管機構(gòu)要求，都希望有更多領(lǐng)域的資產(chǎn)類型擴充到公募REITs市場中。也希望引導(dǎo)更多的資金進入這個市場，可以確定的是未來行業(yè)的發(fā)展空間巨大，成為股票、債券之外另一個重要融資市場。

作為今年首單公募REITs——華夏中國交建REIT，在比例配售前的募集規(guī)模高達1524億元，公眾發(fā)售部分配售比例僅為0.84%，刷新公募基金配售比例的歷史最低紀(jì)錄。而從市場表現(xiàn)看，絕大部分已上市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市后獲得正漲幅。

關(guān)于公募REITs產(chǎn)品備受市場追捧的原因，業(yè)內(nèi)認(rèn)為跟其本身特性有關(guān)。華夏基金表示，公募REITs投資于成熟運營的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，且公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，因此具有底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟、現(xiàn)金流預(yù)期相對明確、強制分紅等特性，預(yù)期風(fēng)險和收益高于債券型和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

華夏基金強調(diào)，公募REITs在證券交易所上市交易，二級市場的價格波動將直接影響投資人的投資收益。建議投資者需仔細研究REITs投向的底層資產(chǎn)質(zhì)量，對于基礎(chǔ)資產(chǎn)的區(qū)位、歷史經(jīng)營情況、現(xiàn)金流預(yù)測情況、資產(chǎn)評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，再根據(jù)二級市場的價格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。此外，首批發(fā)行的公募REITs產(chǎn)品中非原始權(quán)益人持有的戰(zhàn)略配售部分將于6月下旬解禁，對二級市場的價格影響值得投資人關(guān)注和考慮。