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2022年會是買房的窗口期嗎?

如果只看今年的前4個月，那一定不是。統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)近十年來最低水平。商品房銷售面積同比下跌四成，樓市的“金三銀四”和“小陽春”已然失約。

但也是從4月份開始，各地的樓市優(yōu)化政策紛紛襲來，房貸利率也一再下調(diào)，尤其是首套房利率最低可至4.4%，接近歷史最低水平。接下來樓市該怎么走，就成了業(yè)內(nèi)和購房者共同關(guān)心的話題。

隨著5月末疫情好轉(zhuǎn)，樓市也終于有所起色。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，除了一線城市環(huán)比成交下降之外，二線、三線城市成交都有所回暖。對于普通購房人來說，無論是剛需自住還是改善升級，是否會在政策和信貸雙雙松綁的環(huán)境下，迎來購房的窗口期呢?針對這個問題，北京青年報記者采訪了業(yè)內(nèi)專家，從政策、土地供應(yīng)、市場趨勢等多個方面詳解樓市的最新變化。能否出手買房?或許您將有自己的答案。

政策

樓市調(diào)控優(yōu)化買房門檻下調(diào)

現(xiàn)在能不能買房?政策對于樓市的影響是首當其沖的。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2022年5月末，全國已經(jīng)有150多個城市加入政策優(yōu)化的陣營，調(diào)控次數(shù)達300次左右。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，僅5月份全國累計發(fā)布的樓市新政就有110余條。

如果細致歸納所有的樓市政策，可以歸為以下三個要點。

一、使更多的人具有買房資格。包括放寬落戶條件、放松限購年限、增加人才引進等。今年以來，包括湖南長沙、江蘇蘇州、浙江嘉興、四川成都、廣東東莞、陜西西安、河北唐山、遼寧沈陽和大連等多個城市都出臺了放寬落戶和限購方面的政策，有的是開放落戶、取消或降低本市限購門檻，解除外地人的買房限制;有的則是放寬多孩家庭購房條件，允許引進人才購房等，增加需求。

二、降低購房門檻。主要表現(xiàn)為調(diào)整首付比例，進行契稅補貼、消費券補貼等。部分城市為了刺激購房需求，在首付上作出調(diào)整。例如，山西太原、河南洛陽、江蘇南通等城市首套房首付比例降至20%;海南放寬二手房公積金首付比例。此外，還有直接對購房進行現(xiàn)金補貼的，比如，安徽黃山、四川瀘州等城市最高給予總房款2%的補助。河南周口、浙江義烏則對購房契稅采取一定比例的補貼。

三、降房貸利率。央行在5月份宣布，下調(diào)5年期以上LPR為4.45%的基礎(chǔ)上，首套房最低利率又可減少20個基點，也就是首套房最低貸款利率為4.25%。在目前的北京樓市中，利率下調(diào)也是北京唯一主動跟進的松綁政策。

5月末，北京多家銀行確認，北京房貸利率跟隨最新一期5年期貸款市場報價利率(LPR)下調(diào)了15個基點，目前首套房貸利率由之前的5.15%降至5%，二套房貸利率由之前的5.65%降至5.5%。

事實上，今年以來，不少城市的銀行已經(jīng)逐步下調(diào)其發(fā)放的房貸利率。專家普遍認為，LPR還有下行的可能。據(jù)此，未來的首套房貸利率下限將可能繼續(xù)下探，從而更加接近2009年的房貸利率下限水平。購房者也將獲得更多實惠。

供應(yīng)

優(yōu)質(zhì)宅地增加土地定價降低

當下，土地市場的供應(yīng)最能反映出未來市場的走向。住宅用地供應(yīng)增多，熱點地塊受追捧，溢價率維持在15%以下，意味著未來樓市供應(yīng)將比較充足，新盤價格依然被嚴格限制。

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京今年兩次集中供地，共成交31宗土地，土地出讓金近980億元。

從參拍情況來看，房企對北京市場的信心有所修復，參與競拍的房企達30家，央企、國企、區(qū)域城投等“國家隊”仍為主力，萬科、葛洲壩、首農(nóng)發(fā)展等久違房企再度現(xiàn)身。

從供給端看，二批次北京土地地價降低、配建減少，部分地塊商品房指導價格甚至出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。例如，再度上架的昌平平坊村地塊減少4.75萬平方米公租房配建，土橋新城地塊地價減少3.2億元，平西府地塊較2021年的商品房指導價降低了3000元/平方米，豐臺小瓦窯地塊較周邊指導價降低了5000元/平方米，太陽宮、亞林西這兩個熱門地塊的限售價與周邊二手住宅亦有倒掛。

北京鏈家研究院高級分析師岳微認為，這些變化使得企業(yè)拿地成本與銷售限價之間的空間擴大，銷售前景更佳，有利于區(qū)域市場價格水平的長期穩(wěn)定。

趨勢

“工具箱”儲備豐富京城樓市仍有調(diào)整空間

至于京城樓市現(xiàn)在能不能出手買房，很重要的參照指標就是未來調(diào)控的走向。

端午假期前，北京市場曾傳言將取消“認房認貸”，引發(fā)市場波動。但事實上該政策仍嚴格執(zhí)行。對此，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅告訴北青報記者，其實，北京的“工具箱”里早已規(guī)劃了一攬子的政策，但是具體如何實施，要結(jié)合市場階段性的變化，循序漸進地推出。

至于是否取消“認房認貸”，郭毅表示，這其實是一個比較敏感的政策，一方面，它對于杠桿的提升會有很大作用;另一方面，一旦取消也可能會讓投資、投機需求卷土重來，所以針對“認房認貸”的調(diào)整，將是一個謹慎的過程。

從政策可能調(diào)整的方向上說，北京的調(diào)控政策將以實現(xiàn)穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”為目標。郭毅表示，隨著5月份市場成交量的明顯下行，有可能也是一個政策破冰的窗口期，但具體政策優(yōu)化與寬松的力度，應(yīng)該還是會保持小步推進，漸進式調(diào)整。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受北青報記者采訪時也表示，目前包括北京在內(nèi)的一線城市，在限購和限貸層面的放松會尤為謹慎，當前房貸利率的下調(diào)已經(jīng)對市場形成了明顯影響，未來更多會考慮邊際性放松，例如，外圍重點區(qū)域的有限放松或和生育相結(jié)合的適度放松。

聲音

現(xiàn)在是否該出手買房?

許多潛在的購房人都擔心，逐漸放寬的調(diào)控政策會影響到房價走勢。那么，今年是否該考慮出手買房、買哪里更合適就成了大家最關(guān)心的話題。

可以肯定的是，下半年新盤入市的節(jié)奏和總量一定會明顯大于上半年，疫情和樓市降溫雙重因素導致上半年整體新盤去化變慢，“金三銀四”以及“紅五月”的市場表現(xiàn)都不及預(yù)期。隨著疫情得到控制，經(jīng)濟恢復發(fā)展，下半年的樓市表現(xiàn)會好于預(yù)期。

張波認為，包括上海、北京在內(nèi)的諸多城市已基本恢復到正常的生產(chǎn)、生活秩序，購房需求也自然提上日程。因此，從諸多內(nèi)外部因素看來，都可以支撐起房地產(chǎn)交易量的反彈，但目前居民購房的信心不足，尤其是前期受到疫情的影響，對自己未來的工作和收入樂觀預(yù)期有所下降，恢復需要一定的時間，因此成交量的大規(guī)模反彈預(yù)計要到下半年。

對于購房自住的“剛需”購房群體來說，當下的確處于一個窗口期，尤其是一線、二線熱點城市這段窗口期的時間可能會偏短，需要重點把握。

而對于具體的換房策略，郭毅則建議，北京市場的分化是非常明顯的，不同片區(qū)的價格走勢有比較大的差距。比如說，北部的望京、海淀的四環(huán)、五環(huán)整體房價水平還處在一個企穩(wěn)小幅上升的狀態(tài)下，但是北京南部，像大興、房山片區(qū)的二手房卻處在陰跌的狀態(tài)，所以，對于賣舊買新的購房人群來說，換房到哪個區(qū)域，還需要綜合市場表現(xiàn)，更認真地做調(diào)研，做出正確選擇。

此外，對于新房的選擇，業(yè)內(nèi)人士也表示，剛需和改善的購房需求在當前市場下，有更多的話語權(quán)，可以更多地逛逛售樓處，認真對比再選擇。同時也要參照周邊二手房的價格，借助市場的穩(wěn)定期，跟開發(fā)商要到一個相對合理的市場折扣，一旦價格符合心理預(yù)期，就意味著買房時機出現(xiàn)了。