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最近越南很瘋狂。
年初越南宣布了躺平,取消入境隔離等大部分防疫措施,然后國內經濟活動也就慢慢恢復了。
越南一季度出口、外商對制造業(yè)和房地產投資等經濟指標,呈現(xiàn)明顯復蘇勢頭,比中國猛。
尤其是房地產行情也真的太熱了,和十幾二十年前的中國特別像。
根據(jù)《越南網》報道,2022年4月胡志明市房價已經到達10年來歷史高點。
胡志明市全市場樓盤商品房均價達到3300美元/m2,按季度比增長8%,按年比增長27%。
其中“平民”級別的商品房價格已經逼近1.7萬元/平,聯(lián)排房子漲至5.7萬元-8.6萬元/m2。
河內的住宅價格同期平均上漲了 20-25%,在河內以西的許多地區(qū),漲幅高達近35-74%。
……
和我們目前的分化上漲不一樣,越南現(xiàn)在處于普漲中,全國的房價都在漲。
根據(jù)越南建設部報告,2022年一季度,河內、胡志明市、峴港、海防、平陽、同奈、慶和等8個地區(qū)房價出現(xiàn)了相當高的漲幅。
明明大家都深受疫情影響,為什么越南卻迎來了房地產大行情呢?
2
我覺得最根本的原因是,越南經濟如今正處于快速發(fā)展中。
亞洲開發(fā)銀行(ADB)預測,2022年越南經濟增長將達到6.5%,還有一些投資公司更是預計越南2022年經濟將達到7.5%。
越南就很像20年前的中國,有廉價的勞動力,各種優(yōu)惠的政策,便宜的租金,吸引著全球的海外訂單。
最典型的就是鞋子,以前全球35%的耐克鞋都是中國制造,2010年后就變成了越南制造,現(xiàn)在阿迪耐克一半的鞋子都是越南產的。
越南還搶走了很多電子產品代工訂單,三星、蘋果都計劃加大在越南的工廠建設投資。
我前兩天的文章里也提到過,今年來越南海外訂單量大增,出口總額甚至比深圳還高。
另外越南今年還有350萬億越南盾的經濟支持計劃,其中近 114 萬億越南盾用于基礎設施建設。
基礎建設做好了,地鐵公路等配套紛紛加碼跟上。
基建都是投資在土地上的錢,將來肯定會反饋到房價上,這些我們前些年都已經見證過了。
加上目前越南的城鎮(zhèn)化率不超過40%,對應中國大概是在2000年的時候,此后的20年,中國房地產迎來了高速發(fā)展期。
所以未來越南房價還會有很大的一個提升空間。
從經濟基本面分析的話,這是支撐越南房價長期快速增長的根本原因。
3
不過從短期微觀來看,目前越南房價上漲其實也離不開那幾樣。
1、土地價格暴漲
越南本土房企和一些國際房企都在拼命買地,把地價抬高,面粉貴過包的劇情,我們應該很熟悉了。
前段時間胡志明市拍地,拍出歷史第一高價,一平米的單價竟然拍出4億越南盾,換算成人民幣是69萬元。
看到這個天價,我還以為看錯了,查詢后發(fā)現(xiàn)確實是這個價。感覺越南樓市已經失去了理智。
根據(jù)網上的公開信息,今年3月份胡志明市的地價,最低的地價是0.19萬元/平,最高的是12萬元/平,平均2.77萬元/平。
全國的地塊和住宅用地的價格同期也平均上漲了20%-25%。
越南老百姓看到了也心慌啊,和我們當時一樣,都在搶著買房,生怕房價繼續(xù)漲。
我看到這個價格第一感覺是透支了,但查了胡志明市的面積跟深圳差不多,而人口有一兩千萬后,也就能理解了。
2、供應處于歷史低位,市場供不應求。
前兩年疫情的原因,越南很多行業(yè)都停工了,建筑業(yè)深受影響,許多建筑工地都陷入困境,紛紛停工。
而且不少房企也出現(xiàn)了資金短缺的問題,面臨破產的結局。
最終導致整個越南新房供應大跌。
據(jù)第一太平戴維斯越南統(tǒng)計,胡志明市過去一年的公寓商品房供應量減少了54%,為5年來的最低水平。
說白了,越南現(xiàn)在就是出現(xiàn)了“房荒”的現(xiàn)象,加上地價不斷創(chuàng)新高。
在供不應求的市場里,價格只能進一步抬升。
3、越南的富豪和中產群體不斷增加。
隨著越南的經濟不斷向好,未來也將會出現(xiàn)一大批中產和富豪群體。
根據(jù)Knight Frank最新的報告:未來5年,越南超級富豪的增長率為26%,中產的群體也在不斷擴大。
加之越南人口9500萬,其中50%的人年齡在35歲以下,年輕人比重大,住房需求強烈。
除了以上3點,還有一些原材料上漲等外部因素,都造成了房價上漲的現(xiàn)象。
總而言之,未來的越南房地產還有很大的一片藍海待開發(fā)。
也正是因為這一點,敏感機智的李嘉誠已經計劃從英國撤資,投資越南了。
我知道看完這文章,估計很多人心里都癢癢了,也想去越南投資,但異國投資沒你想的那么簡單,最好先了解好不好變現(xiàn)再說。
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