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深圳樓市盡管經(jīng)歷了一波豪宅搶房熱，但市場(chǎng)熱度并未傳導(dǎo)到剛需市場(chǎng)，分化依然存在。

記者查詢深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從今年5月份以來(lái)，深圳入市的項(xiàng)目正明顯增加，累計(jì)18個(gè)項(xiàng)目入市，而今年1-5月，深圳僅22個(gè)項(xiàng)目入市。

“現(xiàn)在開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，目前有折扣的新盤主要集中在坪山，光明也有部分新盤有折扣，但并不普遍。”6月13日，在深圳從業(yè)多年的房產(chǎn)中介許經(jīng)理在微信對(duì)記者表示，“目前深圳樓市并沒出現(xiàn)全面回暖，雖說(shuō)樓市調(diào)控在松綁，房貸利率在下調(diào)，但整體市場(chǎng)信心仍偏弱，以前有新盤開盤去化6成覺得很一般，但現(xiàn)在來(lái)看其實(shí)已經(jīng)很不錯(cuò)，很多樓盤開盤去化還不到4成。”

與此同時(shí)，記者也注意到，自6月以來(lái)，深圳部分新房項(xiàng)目也開始通過(guò)打折的方式吸引客源。6月2日拿到預(yù)售證的光明區(qū)觀月臺(tái)項(xiàng)目，開盤就打出了9.1折;還有6月10日拿預(yù)售證的深業(yè)云筑，打出9.9/9.7/9.7折的開盤折扣組合拳。

開發(fā)商“血拼”價(jià)格

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，深圳新房成交整體疲憊。2022年5月，深圳新房住宅成交為1877套，環(huán)比跌幅為37.28%;二手房住宅成交量2318套，環(huán)比漲幅24.62%，接近2021年7月份數(shù)據(jù)，今年首次超過(guò)新房成交。

具體到各區(qū)域的網(wǎng)簽情況，整體而言呈現(xiàn)出顯著環(huán)比下滑趨勢(shì)。網(wǎng)簽第一的是新房供應(yīng)量較為充足的龍華，5月一手住宅網(wǎng)簽405套，環(huán)比下跌33%。此外南山、寶安、光明與深汕環(huán)比跌幅均超4成。

市場(chǎng)整體成交疲憊，開發(fā)商的日子不好過(guò)，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格也開始“較真”了。

在光明就有兩個(gè)新盤，通過(guò)開盤折扣的方式吸引客源。

6月2日，位于光明片區(qū)的特發(fā)觀月臺(tái)拿到預(yù)售證，共推出359套房源，預(yù)售備案均價(jià)約4.69萬(wàn)元/平方米，住宅面積段為建面約78-108平方米，原本銷售總價(jià)的區(qū)間約337萬(wàn)-550萬(wàn)元。但6月7日開盤當(dāng)天，該項(xiàng)目以9.1折銷售，折后均價(jià)約4.28萬(wàn)元/平方米，折后最低總價(jià)約307萬(wàn)元起，相當(dāng)于一套78平方米的房源便宜了30萬(wàn)元。

6月8日，特發(fā)觀月臺(tái)項(xiàng)目官方發(fā)布意向登記人名冊(cè)，項(xiàng)目可售的356套房源共入圍了218批購(gòu)房客，認(rèn)籌比率達(dá)到61%。

記者注意到，今年以來(lái)，光明區(qū)總共入市了3個(gè)住宅新盤，分別為安聯(lián)尚璄府、星河天地華邸和特發(fā)觀月臺(tái)。除特發(fā)觀月臺(tái)外，安聯(lián)尚璄府備案套數(shù)為353套，開盤認(rèn)籌33套;星河天地華邸備案套數(shù)248套，開盤認(rèn)籌人數(shù)240套。

特發(fā)觀月臺(tái)項(xiàng)目折扣開盤并非個(gè)例，開發(fā)商通過(guò)釋放優(yōu)惠信息來(lái)吸引客源的方式，在深業(yè)云筑(光明)、碧湖春天(坪山)、新城燕瀾和鳴(坪山)等項(xiàng)目均有采用。

從中介發(fā)給記者的折扣房源宣傳海報(bào)看，多數(shù)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度基本在10余萬(wàn)元，相當(dāng)于開盤價(jià)9.7折。比如深業(yè)云筑項(xiàng)目，備案價(jià)為4.38萬(wàn)元/平方米，折后均價(jià)4.37萬(wàn)元/平方米，相當(dāng)于優(yōu)惠了1000元/平方米，以一套143平方米的房源計(jì)算，折后可優(yōu)惠14.3萬(wàn)元。

“現(xiàn)在開發(fā)商為拓展客源已經(jīng)很費(fèi)心了，除了新房打折外，給到中介的傭金也有所增加，目前我們代理的住宅項(xiàng)目傭金約在兩個(gè)點(diǎn)左右。”6月12日下午，在光明區(qū)公明片區(qū)某項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，資深房產(chǎn)中介許經(jīng)理對(duì)記者表示，“雖說(shuō)開發(fā)商給到我們的傭金比之前有所增加，但房子比以前更難賣了也是事實(shí)。以前成交一單周期可能是1個(gè)月，現(xiàn)在基本要3-5個(gè)月。部分開發(fā)商選擇通過(guò)折扣的方式開盤，本質(zhì)上也是想通過(guò)讓利的方式吸引客源。”

去年入不了圍的積分，今年輕松進(jìn)場(chǎng)

深圳購(gòu)房者熱衷于打新的背后，是因?yàn)橹�前很多�?xiàng)目新房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格存在一個(gè)剪刀差，但自去年2月出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)后，這種價(jià)差正在縮小。

據(jù)深圳樂有家數(shù)據(jù)，在今年4月深圳樓市成交排名前20的二手樓盤中，有超過(guò)5成的小區(qū)業(yè)主下調(diào)了報(bào)價(jià)，在整體成交低位徘徊的大背景下，如果有業(yè)主想要急賣，只有通過(guò)讓利的方式來(lái)促進(jìn)成交。

6月13日下午，去年年中以來(lái)就一直在深圳看房的王俊懷通過(guò)微信向記者表示，“現(xiàn)在市場(chǎng)沒以前火熱，看房的焦慮心態(tài)比以前少了很多。比如去年打新了星河天地華府、宏發(fā)萬(wàn)悅山等項(xiàng)目，第一次因?yàn)榉e分不夠沒入圍，后來(lái)因?yàn)槿雵�又沒搖中，當(dāng)時(shí)還很焦慮，但現(xiàn)在沒有這樣的想法了，不會(huì)擔(dān)心房子沒買到或者會(huì)馬上漲，有更多時(shí)間去看房、選房。”

事實(shí)上，王俊懷所言不無(wú)道理，比如在很多熱門項(xiàng)目，去年入不了圍的積分，今年也能輕輕松松進(jìn)場(chǎng)，新盤可供選擇的余地越來(lái)越大。

比如今年深圳日光的海德園A區(qū)項(xiàng)目，該項(xiàng)目共推出項(xiàng)目239套住宅，入圍686批客戶，入圍最低積分為53.5分。而海德園B區(qū)于去年11月26日開盤，181套房源登記了504批客戶，最低入圍積分為62.2分。

記者查詢近10年深圳樓市成交情況發(fā)現(xiàn)，在2012年初、2014年初、2021年底等時(shí)間段，深圳樓市都曾進(jìn)入低迷期(市場(chǎng)成交不活躍，二手房月成交量低于3000套)。“市場(chǎng)下行背景下，如果購(gòu)房者沒有看到市場(chǎng)明顯回暖，一般買房都會(huì)趨于謹(jǐn)慎，這很正常。”一位華南區(qū)房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人6月14日上午通過(guò)微信向記者表示，對(duì)于深圳樓市的分化現(xiàn)象，作為項(xiàng)目方，早已習(xí)慣，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間也存在很大差異，不排除有部分位置不好、房?jī)r(jià)偏高的樓盤未來(lái)繼續(xù)通過(guò)降價(jià)走量。

深圳中原研究中心總經(jīng)理鄭叔倫在深圳樓市月報(bào)中分析認(rèn)為，目前深圳項(xiàng)目的到訪量、上門量及中原找房的來(lái)電量，其實(shí)變化并不算大，5月基本跟4月差不多，但5月市場(chǎng)的觀望量增加了。觀望的人群多以剛需客為主，如果口袋里錢比較多，觀望會(huì)少一點(diǎn)，做決定會(huì)快一點(diǎn)。所以，對(duì)比剛需、剛改，5月豪宅的表現(xiàn)還是好很多，海德園、招商仕林臻邸兩個(gè)豪宅盤表現(xiàn)不錯(cuò)，深圳日光盤再現(xiàn)，但這只是個(gè)案，在深圳樓市未全面回暖的情況下，分化必然存在。