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5月以來，成都房地產(chǎn)松綁政策頻頻，二手房回暖明顯，在6月以16699套的成交創(chuàng)7年來新高后，成都的二手房成交于7月再次刷新紀(jì)錄。

8月1日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，成都7月二手房成交量突破1.7萬套，環(huán)比增長3.6%，同比激增386.1%，創(chuàng)下2012年1月以來的最高紀(jì)錄。對(duì)比同期14個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量共約7.2萬套，環(huán)比下降5.5%的交易情況，成都二手房市場顯得格外熱鬧。

“南改北剛”

“一直說房價(jià)在跌，可是我在貝殼看的只要是稍微好點(diǎn)的戶型和樓層，基本上都被買了，我也是終于坐不住了。”從去年開始觀望成都二手房市場的鄭妮(化名)，在成都于5月連續(xù)頒布兩個(gè)新政后，決定抓住政策利好的當(dāng)口迅速上車。

5月16日，成都出臺(tái)支持剛性和改善性住房需求措施，優(yōu)化預(yù)售辦理?xiàng)l件、預(yù)售資金監(jiān)管和家庭住房總套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn);5月31日，成都再次頒布新政，放寬限購、限售條件，下調(diào)公積金貸款首付比例，支持二孩及以上家庭再購買1套住房。兩個(gè)新政，使得購房資格得到放寬。

6月底，辦理了網(wǎng)簽和貸款后，鄭妮拿到了人生中第一套屬于自己的房子。

鄭妮在新都區(qū)工作。成都當(dāng)?shù)厝讼矚g用“東西南北門”來指代區(qū)域，按照此說法，新都位于北門，處在成都的北面。與新都一樣同屬北門的，還有同在二圈層的郫都區(qū)，以及中心五城區(qū)之一的金牛區(qū)。而在成都的南面，同屬南門的熱門區(qū)域雙流區(qū)、天府新區(qū)和高新南區(qū)則與北門遙遙相望。

南北門地理位置不同，經(jīng)濟(jì)水平差異明顯。表現(xiàn)在二手房市場上，則是“南改北剛”。

根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，高新南區(qū)、天府新區(qū)成交均價(jià)均逾2萬元/平方米，與郫都區(qū)、新都區(qū)1萬元/平方米左右的成交均價(jià)形成對(duì)比。

北門成員之一的金牛區(qū)二手房房價(jià)同樣偏低，在中心五城區(qū)里，以1.56萬元/平方米的成交均價(jià)墊底。一位在金牛區(qū)從業(yè)多年的中介告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，成都東西南北門的住房房價(jià)差距很大，北門房價(jià)低，100萬元內(nèi)的套二新舊小區(qū)都可以挑。

鄭妮在新都區(qū)入手的是一套72平方米的套二，屬于2018年的次新房，和房東砍價(jià)1萬元后，以95萬元的最終價(jià)成交，同圈層的天府新區(qū)相似房源總價(jià)則150萬元起步，高新南區(qū)售價(jià)更高。

南北門的房價(jià)差異使得成都二手房市場的分化趨勢明顯。

目前貝殼找房成交量前十的小區(qū)中，北門唯二入選的小區(qū)派克公館、綠地國際花都三期均位于郫都區(qū)，以套二為主，屬于剛需盤。附近不同地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的中介均表示，許多前往這兩個(gè)小區(qū)看房的購房者計(jì)劃用小套二作為剛需過渡。

而在高新南區(qū)和天府新區(qū)，成交量最高的房源總價(jià)均200萬元起步，套三戶型為主力。其中，南門成交量最高的小區(qū)南湖國際社區(qū)，以120-150平方米的套三、套四戶型為主，改善性質(zhì)明顯。一位天府新區(qū)的中介表示，天府新區(qū)房價(jià)僅次于錦江區(qū)，前來購房者多為投資和改善。

縱觀南門各區(qū)域，產(chǎn)業(yè)能級(jí)和政策偏倚是其高房價(jià)的底氣之一。在2017年提出的“東進(jìn)、南拓、西控、北改、中優(yōu)”方針的指導(dǎo)下，成都向南發(fā)展趨勢明顯。

南門設(shè)有科技工業(yè)園區(qū)、國家級(jí)新區(qū)，以高新技術(shù)、金融、電子商務(wù)等知識(shí)、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)為主。同時(shí)，政策支持為南門人口增長賦能，2022年6月官方數(shù)據(jù)顯示，過去五年，僅天府新區(qū)便吸納青年人才落戶17.8萬人，居成都全市首位。不同于中心城區(qū)格局早已成熟，南邊格局尚未定型，房產(chǎn)增值空間高，一直受投資客青睞。

不過，幾位成都的中介人士都認(rèn)為，目前南邊的房價(jià)具有一定泡沫，尤其是天府新區(qū)，前幾年的“炒房熱”過去后，購房者熱情逐步消退;加之經(jīng)濟(jì)下行壓力和新冠疫情影響，房產(chǎn)投資的回報(bào)率難以比肩往昔，屆時(shí)購房者可能減少。

剛需客涌入

7月，位于錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)板塊的城市花園二、三期交易十分活躍，穩(wěn)居貝殼找房成交小區(qū)榜前十。

成都最新購房政策讓許多人獲得了購房資格，尤其是“支持二孩及以上家庭再購買1套住房”的政策，處在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的二手房成為了市場的“香餑餑”。

城市花園二、三期受市場偏愛主要源于周邊豐富的教育資源。從幼兒園至大學(xué)一應(yīng)俱全，不僅實(shí)現(xiàn)“一條龍”式配套服務(wù)，還保證質(zhì)量：有著“中學(xué)霸主”之稱的“四七九”1公里左右便有其中之二;距離“211”四川師范大學(xué)僅4公里，乘坐快速公交半小時(shí)可達(dá)。

不過，城市花園三期問題也很突出。小區(qū)最短房齡達(dá)13年，樓齡偏長。受此影響，小區(qū)有著許多老小區(qū)的通病，最常被提及的問題便是極度緊張的梯戶比：一棟樓超30層、每層11戶的緊湊布局，僅僅配備了2個(gè)電梯。

樓齡較長及其衍生問題一定程度上遏制了房價(jià)。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)從多名中介處了解到，三圣鄉(xiāng)的二手房價(jià)差大，單價(jià)在1.9萬元/平方米至3.1萬元/平方米不等，城市花園二、三期的二手房單價(jià)為2萬元/平方米，價(jià)格在板塊內(nèi)偏低。

一位城市花園三期的業(yè)主表示，小區(qū)以小戶型為主，住戶多是父母和子女共同居住，不少初入職場的年輕人因?yàn)榭粗袑W(xué)區(qū)來此定居，將其作為剛需過渡。“白天小區(qū)里全是老人和小孩，非常熱鬧”。

相比之下，李志(化名)所在的小區(qū)顯得有些冷清。今年6月，出于“新政策來得恰到好處，一定要趕上”的心理，成華區(qū)猛追灣板塊的李志將自己名下唯一的一套房子掛牌出讓，以期置換新房和購買二手車。

李志告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，自己房子的目標(biāo)客戶群定位于購房總價(jià)預(yù)算70萬元內(nèi)、首付預(yù)算20-30萬元內(nèi)的剛需一族。這種定位對(duì)于中心城區(qū)動(dòng)輒100萬元的房價(jià)而言并不“高冷”，然而掛牌一個(gè)月后，有意愿看房者的僅有積極性不高的兩人。

李志出售的二手房是標(biāo)準(zhǔn)套二，地處市中心附近，交通方便。房子位于小區(qū)祥和里2號(hào)，周邊教育資源豐富，幼、小、中齊全，距離“985”電子科技大學(xué)(沙河校區(qū))僅有2公里，騎行8分鐘即可到達(dá)。小區(qū)地段、學(xué)區(qū)皆具，但有一個(gè)缺點(diǎn)——樓齡太長，是典型的“老破小”。

祥和里2號(hào)建于1994-1998年，房齡最長有28年。小區(qū)內(nèi)部配套措施欠缺，沒有電梯，也基本沒有小區(qū)綠化。目前可供選擇的戶型以70平方米的套二為主，掛牌均價(jià)僅為1.2萬元/平方米。

然而，貝殼APP顯示，小區(qū)在售的14套二手房中，8套掛牌已超半年，最久的已有3年。主城區(qū)成交活躍的板塊如外光華、動(dòng)物園、萬年場，房齡主要集中在5-10年，其次為10-15年。尤其是新政推出后，大批次新房進(jìn)入二手房市場，目前樓齡不超10年的二手房，掛牌最晚的都已是“5·31”新政推出之后，樓齡超15年的小區(qū)相對(duì)而言就受到市場冷落。

李志為此頗為苦惱。他沒有寄希望于中介和賣房平臺(tái)，而是挖掘其他售房途徑，計(jì)劃通過在各社交媒體宣傳以獲得流量，“市區(qū)老破小沒有增值空間，中介也不愿意推，他們有他們的套路。”

市場已回暖？

6月，成都二手房單月成交接近1.67萬套，環(huán)比增幅34%;7月成交量進(jìn)一步增長至1.73萬套。連續(xù)兩月高位成交似乎印證著成都二手房市場正在回暖。

從去年10月開始，全國多個(gè)城市的房貸利率下行趨勢明顯，房貸環(huán)境逐步寬松。目前成都各大主流銀行，首套利率基本穩(wěn)定在4.45%，二套則在5.05%-5.20%浮動(dòng)，相比去年動(dòng)輒逾6%的利率有明顯下調(diào)。

房貸利率下調(diào)直接降低交易成本，除此之外，根據(jù)成都最新購房政策，在成都市范圍內(nèi)個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房，增值稅征免年限由5年下調(diào)為2年。以一套總價(jià)200萬元、增值稅稅率5%的住房為例，新政后其增值稅可減少10萬元左右。

一位成都中介人士介紹：“從全國來看，去年買房的話，銀行貸款還卡得很緊，利率也高，但今年國家扶持房地產(chǎn)的力度變強(qiáng)，存量房大量涌入市場，成都的房地產(chǎn)市場因此比較火爆，隨時(shí)都在交易。”

鄭妮在觀望一年后，對(duì)成都二手房市場的信心也在逐漸恢復(fù)。“5·31”新政后，鄭妮在貝殼APP上收藏的許多二手房都被搶購一空。“優(yōu)質(zhì)一點(diǎn)的且價(jià)格不離譜的二手房確實(shí)賣得快，和市場價(jià)差不多的基本降價(jià)就被賣了，包括我自己手上的這套房，也是因?yàn)闈M二唯一政策免稅我才愿意要”。

新政對(duì)于恢復(fù)二手房市場效果顯著。但其實(shí)，成都二手房市場在新政之前便已呈現(xiàn)走俏之勢。今年2月以來，二手房成交量連續(xù)5個(gè)月反超新房，3月成交更是逼近1.4萬套，與新政后創(chuàng)下7年來成交紀(jì)錄的1.67萬套相差僅0.28萬套。

這與新房的改善走向不無關(guān)系。

從官方數(shù)據(jù)來看，7月成都全市二手房成交戶均面積93平方米，新房則為126平方米，高出二手房35%�？梢�，相比于二手房以套二和小套三戶型為主的剛需性質(zhì)，新房以大戶型為主，總價(jià)300萬元起步很常見。

楊一(化名)新政后獲得剛需購房資格，原本計(jì)劃在主城區(qū)購置新房，但在看到新房房價(jià)后，退而求其次，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場。“新樓盤開的都是大戶型，房價(jià)對(duì)于普通剛需老百姓不太友好，總價(jià)基本200萬元起步。二手房小戶型居多，所以總價(jià)更低。”

中原地產(chǎn)研究院曾發(fā)布一組數(shù)據(jù)：2016-2020年，成都全市新房成交面積段分布呈明顯上升趨勢。其中，70-90平方米產(chǎn)品的市場占比僅3.58%，90-110平方米產(chǎn)品市場占比從39.81%下降至25.89%，110-130平方米產(chǎn)品成交比例則從13.38%攀升至35.44%，躍升為市場主導(dǎo)。

7月中旬結(jié)束的成都二批次集中土拍中，成都清水限價(jià)突破3萬元/平方米，未來房價(jià)或?qū)⒗^續(xù)上漲。同時(shí)，新房供應(yīng)面積減少明顯，從去年7月的約180萬平方米減少至今年同期的119.78萬平方米，同比下降33.3%。相反，自6月新增房源超5萬套后，當(dāng)前二手房市場供應(yīng)依然保持增長態(tài)勢，掛牌量從6月底的接近17萬套突破至18萬套。

總體而言，成都房市向好發(fā)展，新房市場也在二手房市場的帶動(dòng)下開始發(fā)力。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，成都7月新房成交量環(huán)比轉(zhuǎn)增，不僅創(chuàng)年內(nèi)新高，且開盤去化率超80%。從中指研究院的報(bào)告來看，新房需求上升，6月認(rèn)購面積環(huán)比增幅超30%，同比增幅約16%，年內(nèi)首次與成交量同比增長。

7月底，成都再次暴發(fā)疫情，一中介不禁調(diào)侃難得多起來的看房者又被疫情嚇走了。買主、賣主和中介都在翹首以盼，對(duì)于這三方而言，信心恢復(fù)非一朝一夕之事。